Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy trzeba go zapłacić?

Sprzedaż nieruchomości w Polsce wiąże się z obowiązkiem podatkowym, ale nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku. Kluczową rolę odgrywa okres 5 lat, liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jeśli sprzedaż następuje wcześniej, trzeba zapłacić 19% podatku dochodowego, chyba że uzyskane środki przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe. Istnieją również specyficzne zasady dotyczące sprzedaży nieruchomości otrzymanych w spadku lub darowiźnie. 

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu? 

Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy osób fizycznych, które sprzedają nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych. Okres ten liczony jest od końca roku, w którym dokonano jej nabycia lub wybudowania.

Przykład: Jeśli mieszkanie zostało kupione w czerwcu 2020 roku, to jego sprzedaż bez podatku będzie możliwa dopiero od 1 stycznia 2026 roku.

Jeśli sprzedaż nastąpi wcześniej, sprzedający musi zapłacić 19% podatku dochodowego od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości.

Podatek ten nie dotyczy osób, które:

• Sprzedają nieruchomość po upływie 5 lat podatkowych.
• Sprzedają nieruchomość odziedziczoną po spadkodawcy, który posiadał ją dłużej niż 5 lat.
• Przeznaczą środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży.

Jak oblicza się podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podstawą opodatkowania jest dochód, a nie sama cena sprzedaży. Dochód oblicza się jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu to:

• Cena zakupu nieruchomości (udokumentowana umową sprzedaży).
• Koszty remontów i modernizacji, jeśli były udokumentowane fakturami VAT.
• Koszty notarialne, podatki i inne opłaty związane z nabyciem nieruchomości.

Przykład:
Jeśli mieszkanie zostało kupione za 400 000 zł, a sprzedane za 550 000 zł, to dochód wynosi 150 000 zł. Od tej kwoty trzeba zapłacić 19% podatku, czyli 28 500 zł.

Warto pamiętać, że podatek jest płatny w ramach PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Zwolnienie z podatku – ulga mieszkaniowa

Podatku można uniknąć, jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży uzyskane pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Do tych celów należą m.in.:

• Zakup nowego mieszkania lub domu.
• Budowa lub rozbudowa własnego domu.
• Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest udokumentowanie poniesionych wydatków, np. aktami notarialnymi lub fakturami VAT. Jeśli urząd skarbowy zakwestionuje przeznaczenie środków, może zażądać zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami.